Mieszkanie z duchem. Część pierwsza

Po miesiącach poszukiwań, spotkań z pośrednikami, właścicielami, zakupieniu "na nowe mieszkanie" pięknego spodeczka z Bolesławca, pożegnaniu się z wizją tarasu z bangkirai i pogodzeniu z tym, że nie będzie gdzie powiesić obrazu autorstwa Twojej siostry (ach te wyrzuty sumienia), wybrałaś w końcu mieszkanie.

Nie jest jak ze snu. Stanowi jedynie wypadkową pragnień i rzeczywistości, ale trzeba być dorosłym.

Umawiasz się do notariusza.

Przez tak przyziemne kwestie jak negocjacje dotyczące ceny, terminu wydania lokalu i ewentualnie dopełnienie wszelkich formalności związanych z zawarciem umowy kredytu, przebrnęłaś bezboleśnie, albo wyparłaś ten etap – co może wydłużyć terapię, którą kilkakrotnie zapragniesz rozpocząć podczas finalizowania transakcji.

Podekscytowana rozpowiadasz znajomym, że już niedługo kolejna parapetówa w słonecznym M3, umawiasz architekta, żeby rozwiązał problem ślepej kuchni, a Twój tata zamawia podłogi, bo oczywiście jako córka posadzkarza, zamiast pachnącego drewna będziesz miała pachnące linoleum. Tata stawia.

Masz już za sobą opalenie z farby olejnej jednej strony drzwi, a tylko ten, kto to robił wie, że to bardzo żmudne zajęcie.

Twój facet cieszy się, że szykuje się Wam miłe gniazdko, w którym - zszedłszy od czasu do czasu, czyli między posiłkami, z oczu mamusi - zasiądzie na tronie króla puszczy.

Obyś nie miała faceta mieszkającego z mamusią, choć zdecydowanie służy to dramatyzmowi tej opowieści.

Mogłabyś się już wprowadzać, ale dzisiaj w pracy, poszukiwania mebli kuchennych przerwał Ci telefon z kancelarii notarialnej.

Okazuje się, że Pani właścicielka, z którą rozmawiałaś, nie jest właścicielem, a w księdze wieczystej wpisani są:

*Pani Halinka, która przeszła na drugą stronę tęczy i od 1982 roku oddaje się przyjemnościom w krainie wiecznych łowów;

*Jej mąż, Władysław, który nie mogąc znieść rozłąki na ziemskim padole, szczęśliwie dołączył do żony dziesięć lat później.

Romantyczna historia, ale w sumie co Cię to obchodzi.

(1)Pani właścicielka pokazała Ci testamenty rodziców.

(2) Podpisałaś wydrukowaną z internetu umowę przedwstępną, żeby zdążyć opalić drzwi na parapetówkę. Generalnie czujesz się właścicielką, o czym świadczy między innymi to, że jako taka (3) opchnęłaś za dobry gorsz gdańską szafę, w miejsce której planujesz postawić kojec dla kota. Nie wspominając już o tym, że (4) dałaś zadatek stanowiący jedną piątą ceny, bo Pani właścicielka podkreślała, że dasz tym świadectwo swojego zaangażowania w sprawę..., że ...mimo młodego wieku podchodzisz do tego "na poważnie".

Pani w słuchawce mówi jednak, że bardzo jej przykro ale "termin spotkania celem podpisania aktu notarialnego zmuszona jestem odwołać do momentu dopełnienia formalności".

Rozumiesz tylko "odwołać".

Robi Ci się lekko słabo. Przed oczami przewija się kolejno: wizja utraty związku – brak mieszkania oznacza bowiem brak pożycia, przecież on u mamusi...wiadomo; co z zadatkiem; co z drugą stroną drzwi – juz kupiłaś olej do drewna; czy tata może odesłać linoleum do producenta; niezalegalizowana dziura w kuchni -gruz wywieziony; wraca nadzieja na taras z egzotyka; widzisz obraz siostry i spodeczek...

Spodeczek. Prawdą jest, że niebieskie wzory ograniczają widoczność znacznika naniesionego budowlanym, poślinionym dla wzmocnienia efektu ołówkiem, ale nie zamierzasz się zrażać. Sprawa jest pilna. Na kartce piszesz: "tak", "nie", "żegnaj". Zamykasz oczy. Spodeczek drga. Pani Halina pojawia się pierwsza i zdecydowanie wskazuje trzecią opcję.

Ok Panowie, wiadomo, że nie mieszkacie z mamusiami.

Sytuacja nie jest tragiczna ale może okazać się, że będziesz miała więcej czasu na remont.

Zacznijmy od odpowiedzi na pytanie, czy Pani właścicielka, która była wskazana w testamentach rodziców jako spadkobierca (bierze spadek) faktycznie jest właścicielką.

Niestety, żadne z nas nie może na podstawie testamentu nabrać przekonania o obcowaniu z właścicielem.

Dlaczego?

Nie mamy pewności, kto sporządził testament, a jeżeli jest to testament własnoręczny (napisany odręcznie) podwójnie nie mamy pewności. Nie wiemy czy był to właściciel mieszkania.

Przy założeniu, że są to testamenty nieżyjących właścicieli, nie możemy być pewni, że po ich sporządzeniu nie napisali nowych testamentów, w których oświadczyli, że odwołują dotychczasowe i powołują do dziedziczenia (do bycia spadkobiercą) sąsiadkę z dołu.

Być może testament któregoś z nich został uznany za nieważny, bo np. Pani Halinka wyrażając ostatnią wolę nie była w stanie oprzeć się naciskom córki, pod której opieką, z powodu chorób osłabiających aktywność i siłę woli, pozostawała pod koniec życia.

Testament to dokument, w którym wyrażamy swoje życzenie, co do tego jak chcielibyśmy rozdać nasz majątek po śmierci. Nie przesądza on jednak o tym, że osoby które powołamy do dziedziczenia zgodzą się być naszymi spadkobiercami.

Możemy, dopóki żyjemy, bo po śmierci się nie liczy;) codziennie pisać inny testament (co może oczywiście poddawać w wątpliwość naszą poczytalność, a co za tym idzie stanowić przesłankę unieważnienia testamentów).

Nowy testament, którego treści nie da się pogodzić z treścią poprzedniego, uchyla tamten.

To w takim razie po co sporządzać testament skoro to nic nie daje? !

Pani właścicielka zapewniała Cię o tym, że mieszka tam od dziecka, wszystko jest w porządku, a brat mieszka w Kanadzie i nie rości pretensji do majątku rodziców.

Pamiętaj, że są pewne zasady dotyczące umów.

Pierwszą z nich jest zasada zaufania do kontrahenta. Druga zasada brzmi: kontrahent zawsze kłamie. Ile razy słyszałam "Pani kochana my się znamy ze sprzedającymi, my się razem wychowywaliśmy na jednym podwórku, żadnych papierów nie trzeba sprawdzać. My sobie ufamy", a później okazywało się, że nieruchomość zajęta jest przez komornika.

Pierwszym krokiem, po ustaleniu ze sobą, że chcesz mieć właśnie to mieszkanie, jest odszyfrowanie treści księgi wieczystej dla ustalenia i oceny stanu prawnego nieruchomości.

Niestety często zdarza się, że właściciele, z niewiadomych przyczyn, nie chcą podać numeru księgi.

Trzeba się upierać, bo bez zaglądania tam nie warto zaczynać negocjacji dotyczących nabycia nieruchomości.

Z księgi dowiesz się między innymi:

*kto jest właścicielem,

*czy wpisana jest hipoteka na rzecz banku, bo jeżeli tak to może dojść do sytuacji, w której będziesz spłacać komuś kredyt,

*czy przypadkiem nie jest tak, że w dużym pokoju ma prawo dożywotnio mieszkać kuzynka Pani Halinki z narzeczonym,

*a może będzie napisane, że nieruchomość zajęta jest przez komornika

lub

*obiecano sprzedać lokal komuś innemu.

Serio.

Żeby nakłonić właściciela do podania numeru księgi wieczystej, możesz powiedzieć o tym, że księgi wieczyste są jawne. Oznacza to, że każdy ma prawo wglądu do treści księgi , żeby ocenić stan prawny nieruchomości, czyli przekonać się jakie prawo kupuje i czy przypadkiem nie będzie mieszkać z kuzynką Pani Halinki spłacając przy okazji kredyt na budowę domu jej córki.

Na wzmocnienie dodam, że nie można zasłaniać się nieznajomością treści księgi wieczystej. Jeżeli okaże się, np. po podpisaniu umowy przedwstępnej, że po nieudanym związku pociotka Pani Halinki wprowadza się do Ciebie, to nie możesz przypisać winy Pani właścicielce, że zataiła to przed Tobą, jeżeli prawo siostry ciotecznej córki szwagra Pani Halinki, zostało wpisane do księgi i mogłaś, a mogłaś bo księgi są jawne, zapoznać się z jej treścią. Kuzynka Pani Halinki staje się.... Twoją kuzynką!! ;).

Oczywiście wszystko sprawdza notariusz. Nie musisz podpisywać aktu notarialnego, kiedy dowiesz się od rejenta, że przejmujesz starszą panią wraz z kredytem, ale w sytuacji, w której bez sprawdzania księgi wieczystej, zawarłaś umowę przedwstępną, wyremontowałaś mieszkanie i dałaś Pani właścicielce jako zadatek wszystkie swoje oszczędności, możesz poczuć, że jesteś w czarnej otchłani.

Zakładam, że przekonałaś Panią właścicielkę i dostałaś numer księgi. Pamiętaj, że współczesny numer składa się z liter i cyfry łamanych na cyfry łamanych na cyfrę kontrolną, np.

Ol1Y/00000156/9.

Tutaj sprawdzisz treść księgi:

https://przegladarka-ekw.ms.gov.pl/eukw_prz/KsiegiWieczyste/wyszukiwanieKW?komunikaty=true&kontakt=true&okienkoSerwisowe=false

Wpisujesz numer, udowadniasz, że nie jesteś robotem (warto odróżniać spódnice od sukienek, ale wiadukt i most to to samo) i wciskasz znajdujący się w prawym, dolnym rogu guzik z napisem"wyszukaj księgę".

Oszczędzę Ci teraz opisywania struktury księgi, a powiem tylko, żebyś sprawdziła dział drugi "II" (trzecia zakładka od lewej strony) i przeczytała kto tam jest wpisany. Stan ujawniony w księdze wieczystej powinien być aktualny i masz prawo sądzić, że osoby tam ujawnione są właścicielami.

Okazuje się jednak, że jako właściciele wpisani są w dziale II Halina z Władysławem. To problem, bo talerzyk może już nie zadziałać, a Halinka nie była Tobie zbyt przychylna.

Po zapoznaniu się z treścią księgi wiesz już, że problem stanowi to, że ujawnieni tam właściciele są już w lepszym świecie, a nawet jeżeli ich dusza wcieliła się w nowy byt fizyczny na ziemi, to notariusz może mieć problem z ustaleniem ich tożsamości.

To, co możesz zrobić, to poinformować Panią właścicielkę, co pewnie uczynił już notariusz, że musi przeprowadzić postępowanie spadkowe po każdym z rodziców, żeby sprawdzić, a potem wykazać, kto w wyniku spadkobrania stał się właścicielem lokalu mieszkalnego.

Przyjęło się, że najpierw przeprowadzamy postępowanie spadkowe po osobie, która dłużej pozostawała przy życiu.

Pan Władysław zmarł w 1992 roku, więc to postępowanie może przeprowadzić notariusz.

Pani Halinka odeszła w takiej dacie, że postępowanie może przeprowadzić tylko sąd.

Pani właścicielka może zatem złożyć wniosek o stwierdzenie nabycia spadku po rodzicach do sądu lub poświadczyć dziedziczenie po tacie u notariusza, a stwierdzenie nabycia spadku po mamie przeprowadzić w sądzie.

W efekcie tych postępowań powstaną dwa bardzo ważne dokumenty:

postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku i

akt poświadczenia dziedziczenia (jeżeli postępowanie po Panu Władysławie prowadził notariusz). Powiem Ci później dlaczego w tym przypadku postępowanie spadkowe po Panu Władku musiał przeprowadzić sąd.

Postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku musi być opatrzone czerwoną pieczątką, z której będzie wynikać kiedy stało się prawomocne. Jak już się domyślasz, trzeba będzie na tę prawomocność trochę poczekać.

Akt poświadczenia dziedziczenia, po tym jak notariusz zarejestruje go w specjalnym rejestrze, ma moc od chwili rejestracji. Oznacza to że, jeśli wszystko przebiegnie pomyślnie, od notariusza wychodzisz tego samego dnia z "działającym" aktem poświadczenia dziedziczenia, który stanowi dowód tego, że spadkobiercy są spadkobiercami, a co się z tym wiąże nowymi właścicielami upatrzonego i wyremontowanego przez Ciebie mieszkania.

O tym, jak świadczy o Tobie fakt, że poczyniłaś nakłady na cudzą rzecz napiszę następnym razem. Tak. Na cudzą rzecz. Nie Twoją.

Zarówno w Postanowieniu sądu o stwierdzeniu nabycia spadku jak i w akcie poświadczenia dziedziczenia nie będzie wzmianki o Twoim mieszkaniu. Będzie natomiast wyszczególnione kto, w jakim ułamku, jest spadkobiercą zmarłej osoby – tej, która jest wpisana w księdze wieczystej.

Żeby obliczyć, w jakim udziale spadkobierca jest właścicielem Twojego mieszkania, mnożysz jego ułamek w spadku z ułamkiem przysługującym zmarłej osobie w prawie własności Twojego mieszkania. Jeżeli wyjdzie 1 to świetnie. Jeżeli mniej - szukaj dalej.

Suma udziałów współwłaścicieli– spadkobierców, którzy przyjdą do notariusza sprzedać Tobie mieszkanie musi równać się 1. Wtedy nabędziesz całe prawo własności.

Przykład.

W postanowieniu sądu o stwierdzeniu nabycia spadku po Pani Jadwidze jest napisane, że spadek po niej na podstawie ustawy nabyli mąż Edward w udziale 1/3, córka Krystyna w udziale 1/3 i córka Joanna w udziale 1/3.

W księdze wieczystej wpisani są: Pani Jadwiga i Pan Edward jako właściciele gruntu zabudowanego domem jednorodzinnym.

Po śmierci Jadwigi Pan Edward zachowuje 1/2 nieruchomości (swoją część), a tylko 1/2 po Pani Jadwidze stanowi spadek.

Liczymy udziały:

Pan Edward ma: swoją połówkę + 1/3 części w połówce żony----> 1/2 + (1/3 x1/2) = 4/6

Krystyna ma: 1/3 z połówki zmarłej mamy -----> 1/3x1/2=1/6

Joanna ma: 1/3 z połówki zmarłej mamy -----> 1/3x1/2 =1/6.

Jak widzisz 4/6 +1/6+1/6 =1.

Pani właścicielka przeprowadziła postępowania spadkowe po rodzicach i okazało się, że Pani Halina odwołała swój testament w całości i powołała do dziedziczenia, w dowód miłości, swojego wyłącznego ukochanego - męża Władka,

a Pan Władysław odwołał swój testament, nie powołując w miejsce dotychczasowej nowych spadkobierców, w tym żony, wątpiąc w jej miłość po wydarzeniach jakie miały miejsce w sanatorium.

W efekcie Pani właścicielka jako spadkobierca jest właścicielem Twojego lokalu w 1/2 części, a w 1/2 lokal należy do Brata z Kanady.

Pani właścicielka podtrzymuje, że Brat z Kanady nie rości pretensji do majątku rodziców i przekazuje, że brat nie przyjedzie do notariusza.

Po raz kolejny zaprzęgasz talerzyk z Bolesławca w nadziei, że uprosisz Panią Halinkę, żeby załatwiła sprawę z synem.

W Sytuacji, w której wpisany do księgi wieczystej właściciel nie żyje, notariusz musi upewnić się, że osoby, które sprzedają mieszkanie faktycznie mają do tego prawo.

Wiesz na pewno, że nikt nie może przenieść na inną osobę więcej prawa niż sam posiada. Trzeba odpowiednimi dokumentami wykazać tak zwane następstwo prawne – czyli opisać drogę przejścia prawa z osób ujawnionych w księdze wieczystej na tych, którzy usiedli przy notarialnym stole.

Wpisani do księgi wieczystej jako właściciele Halinka i Władek zmarli, a ich spadkobiercami są Pani właścicielka i Brat z Kanady, co wynika z prawomocnego postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku po Pani Halinie i Panu Władku.

Teraz wyjaśnię, że postępowanie spadkowe po Panu Władku nie mogło być przeprowadzone przez notariusza ponieważ Brat z Kanady musiałby przyjechać do kancelarii, a w postępowaniu przed sądem nie ma takiej konieczności.

Kroki:

1. wybierasz mieszkanie

2. sprawdzasz treść księgi wieczystej

3. jeśli wpisani są inni ludzie niż ci, z którymi się umawiasz prosisz o dokumenty, z których wynika jak to się stało, że teraz to oni są właścicielami

4. jeżeli ujawnieni w księdze wieczystej właściciele nie żyją prosisz o:

- prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku

lub

- zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia

5. jeżeli w tych dokumentach stwierdza się, że spadek pochodzi od wpisanych w księdze właścicieli, a spadkobiercami są ci, z którymi umawiałaś się na kupno mieszkania wszystko jest ok

6. jeżeli okaże się, że to jednak nie ci ludzie – odpuszczasz.

Oczywiście ustalenie właściciela to podstawowa sprawa. Jeżeli to się zgadza robisz kolejne kroki, żeby ustalić cały stan prawny nieruchomości.

W następnej części opowiem Ci o pełnomocnictwie jako remedium na niechęć do Kraju Brata z Kanady oraz o tym, czy zawarta przez Ciebie umowa przedwstępna jest ważna – czy działa.

Napiszę co stanie się z zadatkiem danym Pani właścicielce, która jak się okazało tylko w połowie nią jest, a także co się stanie jeśli Brat z Kanady nie przyśle pełnomocnictwa.

Pewnie zaczynasz rozumieć dlaczego nie warto marudzić notariuszowi "po co tyle dokumentów" i wiesz, że warto żeby je przeczytał.

Dodam jeszcze, że nawet jeżeli z księgi wieczystej nie wynika nic niepokojącego, może okazać się, że duchy przeszłości lub trzecie oko kuzynki Pani Halinki spoglądają na Ciebie np. z aktu notarialnego, na podstawie którego właściciele nabyli mieszkanie.

Śpij spokojnie.